“Il faut stopper la flambée des prix du foncier”

Selon Alain Dinin, le gouvernement doit revoir sa copie s’il veut faire baisser le prix de la pierre. En attendant, boy groupe immobilier multicarte (structure, syndic, gestion locative, vente) est en pleine forme: p 16percent p chiffre d’affaires et + 14percent p marge en 2018.

Capital: Vous ne croyez pas au choc d’offre p logements promis par le gouvernement Macron. Pourquoi?

Alain Dinin: L’erreur de fond, nous l’avons dit dès 2017, c’est de croire que la remedy à la pénurie de logements, c’est d’augmenter l’offre pour faire baisser les prix. Alors qu’il faut s’occuper des gens d’abordoccuper de la demande, et réguler l’offre en conséquence. La structure de logements neufs, c’est un marché p flux: les promoteurs comme Nexity ne construisent que ce qu’ils ont prévendu. On ne construit pas sans se préoccuper de savoir qui pourra acheter. En 2018, la structure de logements neufs est tombée en France au-dessous p 400. 000 logements. Ce ralentissement va se poursuivre en 2019 et en 2020, année des élections municipales et donc traditionnellement p baisse des permis de construire.

Quelle devrait être la manufacturing minimale, selon vous?

C’est mécanique. Il y aura 4 millions de ménages supplémentaires en route 2030. Et 40% de la population sera composée p personnes âgées ou de familles monoparentales. Pour les loger, il faudrait produire 420. 000 logements par an au minimal, et à un prix available. Je vous rappelle que le revenu médian d’une famille française avec un enfant, c’est 2500 euros par mois. Elle ne peut consacrer guère and p 900 euros à son logement. Aujourd’hui, en suites denses, 80% de la population françaisen’est plus en position de pouvoir acheter. Pour résoudre cette équation, il faut en priorité empêcher la flambée du prix du foncier, qui pèse pour 25percent au moins dans le coût d’un programme.

Opinion libérer le foncier, justement? )

Cela assume de réguler boy prix avec des appels à projet plutôt que par des enchères. Tous les programs d’occupation des sols ou d’urbanisme (POS et PLU) fixent un niveau de densité maximal. C’est une mauvaise approche. Quand le terrain devient uncommon, il faut au contraire construire and haut et fixer une densité minimaleconstruire pour limiter l’impact du prix du foncier. C’est d’ailleurs meilleur pour l’économie. C’est ce que nous avons réussi à faire à Aubervilliers, en région parisienne, avec la trip Emblématik dessinée level Roland Castro. La maire that a accepté de vendre le terrain au même prix pour 18 étages au pour 12. En échange, Nexity s’est engagé à ne pas dépasser un specific prix de vente. Finalement, nous avons vendu 15% moins cher que les prix du marché. Mais cela a pris dix ans p négociation.

Le foncier, c’est le seul levier?

Non, l’autre moyen d’agir, c’est p réduire les taxation, qui représentent 35percent du coût d’un programme de structure. Les derniers chiffres publiés par la Commission des comptes du logement sont éloquents. Entre 2016 et 2017, les aides au logement sont passées p 42 à 41 milliards d’euros et la fiscalité p 70 à 74 milliards. En gros, l’immobilier rapporte 33 milliards de recettes à l’Etat level an.

Quelles taxation faut-il réduire selon vous?

Je serais tenté p vous répondre: faisons comme l’Allemagne et l’Italie, appliquons une TVA zéro sur la primo-accession. Sans aller jusque-là, on peut suggérer quelques réformes. Le gouvernement dit vouloir développer le logement très societal — et nous nous sommes engagés à en faire. Mais dans le même temps, il fait passer sa TVA p 5,5 à 10%. Concernant les droits de mutation (NDLR: communément appelés”frais de notaire”), nous proposons de passer d’un taux proportionnel à un taux progressif, en fonction de la valeur du bien: par exemple, 1 percent p droit pour un bien à 200000 euros, 10percent un bien de 2 millions d’euros. Autre piste pour aider les jeunes à accéder à la propriété, on pourrait imaginer un système de place avec alternative d’achat, accompagné d’un avantage financial adapté. Et puis, il faut arrêter p regarder l’investisseur immobilier comme un rentier.

Vous pensez au dispositif Pinel, qui représente 29percent p vos ventes dans neuf neuf?

C’est quand même très curieux. Si vous investissez dans une boutique en pied d’immeuble, vous pouvez récupérer la TVA et amortir votre bien. Si vous investissez dans un logement locatif, avec un loyer plafonné et une durée minimale de place, vous êtes soumis à la TVA et considéré comme un rentier. Louer un logement, c’est un acte commercial. Et un logement neuf, c’est deux emplois créés. Dans ces conditions, supprimons le Pinel et appliquons le régime des entrepreneurs à la location.

Le mal-logement that a été peu évoqué dans le grand débat nationwide…

C’est pourtant la principale préoccupation dans le pouvoir d’achat des Français. Le sujet est terriblement complexe, notamment parce que les situations sont très variées. En zones urbaines denses, les ménages sont obligés d’aller vivre toujours plus loin du centre avec tous les effets induits. En zone dépeuplée, les Français voient chuter la valeur de leur bien, qui pouvait constituer une sécurité pour leur retraite. La politique du logement devrait être davantage régionalisée pour tenir compte de la diversité des scenarios. Le gouvernement a choisi de concentrer tous les efforts sur les zones urbaines denses.

Dans ce contexte, Nexity est pourtant en pleine forme.

Il est vrai que nous avons gagné des parts de marché. Nous sommes aujourd’hui numéro 1 dans la résidence pour étudiants, numéro 1 dans la résidence pour personnes âgées non médicalisée. On est présent dans toutes les villes de France, avec 250 programmes de logement en cours.

Nous assistons à une immersion du secteur, liée notamment à la complexité croissante de ce métier dans les zones urbaines. Les dix and gros promoteurs ribbon aujourd’hui and p 50percent du marché. Un exemple: Engie va installer boy nouveau siège societal à La Garenne-Colombes (92), avec autour toute une série d’équipements, un lycée global, du logement social. Et nous allons le faire pour et avec eux. Très peu d’opérateurs étaient en position de pouvoir gérer cette complexité.

Vous vous définissez de plus en plus comme une société p solutions, pourquoi?

Nous voulons avoir la plus large palette de services utiles à nos 1,5 million de customers. Pour le particulier, c’est le syndic et la gestion locative — nous sommes moments après Foncia –, les agences immobilières (Guy Hoquet, Century 21), les support à la personne, notamment dans les résidences providers, etc.. Pour l’entreprise, c’est le real estate management, l’accueil, la conciergerie, le coworking. En 2021, les providers représenteront 45percent p notre marge (Ebitda), contre 25percent aujourd’hui. C’est un modèle économique accélérateur p revenus récurrents. Nos marchés peuvent se faire bousculer level de nouveaux acteurs, Amazon, Engie, Sodexo. La concurrence alter de forme. Nous avons noué des partenariats avec La Poste, avec Engie. Evitons l’erreur d’un Kodak qui n’a pas anticipé l’arrivée du numérique et le changement profond des “modèles”.

Avoir Nexity comme promoteur et syndic, voire comme agence pour vendre, est-ce vraiment un avantage pour le particulier?

Oui, en matière p sécurité. A partir du second où Nexity est présent sur toute la chaîne, nous sommes comme un banquier, nous avons une responsabilité totale, nous devons assumer. Nous ne pourrons pas vous expliquer, en tant que syndic, que ce bien que nous avons construit présente des défauts les en assumer toutes les conséquences. Vous êtes notre customer, nous vous devons un support worldwide. Mais c’est vrai, cela nécessite un changement de culture, de comportement.

Le gouvernement veut sanctionner les syndics p copropriété qui empêcheraient une libre concurrence. Qu’en pensez-vous?

Il faut d’abord rappeler que les marges dans ce métier sont très faibles. Ensuite, si le gouvernement veut réduire les coûts p gestion, il y a des options beaucoup plus efficaces à mettre en œuvre. Nexity gère 22000 copropriétés. Mais nous n’avons pas le droit de faire des groupements d’achats, qui permettraient de réduire fortement les prix des fournisseurs. Sauf à faire valider le même contrat level 22. 000 assemblées générales…

Vous avez l’ambition p réduire p 35percent vos émissions carbone d’ici 2030. Opinion allez-vous faire?

Nous sommes en train d’intégrer la filière bois dans la structure résidentielle. Nous sommes déjà pioneer sur le bureau en bois avec 84. 000 mètres carrés livrés en France. Pour réduire la section du BTP dans les émissions p gaz à effet de serre, il faut aussi augmenter la densité, j’en ai déjà parlé. Nous allons également réduire fortement les déplacements de nos collaborateurs, en jouant sur toutes les possibilités offertes par les services en ligne. Notre trajectoire climat nous a permis d’intégrer la A-list du CDP (foundation p données mondiale sur la performance environnementale des villes et des entreprises). Moi-même, j’ai changé p mentalité sur ce sujet p société.

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